Natamam Ofis Teslimi
Natamam Plaza Katı Teslim Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?
İstanbul’un Maslak, Levent, Ataşehir (İFM) ve Kağıthane Cendere Vadisi gibi ana iş merkezlerinde kiralanan veya satın alınan A sınıfı ticari gayrimenkullerin büyük bir kısmı natamam ofis teslimi shell & core formatında teslim edilmektedir. Şirketlerin kendi kurumsal kimliklerine, departman yapılarına ve teknolojik ihtiyaçlarına göre sıfırdan bir çalışma alanı inşa etmelerine olanak tanıyan bu model, doğru yönetilmediğinde ciddi maliyet artışlarına ve teslimat gecikmelerine neden olabilir.Bu rehberde; boş bir plaza katını teslim alırken yapılması gereken teknik kontrolleri, kiralama sözleşmesindeki gizli detayları ve sıfırdan anahtar teslime giden shell & core ofis kurulum sürecini adım adım inceledik.
Natamam Ofis Teslimi Nedir? Neleri Kapsar?
İngilizce bir mimari terim olan Shell & Core; binanın sadece taşıyıcı betonarme karkasının, dış cephe giydirmesinin ve ana bina şaftlarının tamamlandığı, ancak katın iç mekan düzenlemelerinin henüz yapılmadığı teslim biçimidir.
Mülk sahibi genellikle şu alanları tamamlayarak teslim eder:
- Binanın dış cephesi ve ana giriş lobileri,
- Kat giriş kapısına kadar gelen ana yangın, elektrik ve mekanik ana kolon hatları,
- Asansör ve yangın merdiveni çekirdeği (core).
Geriye kalan yükseltilmiş döşeme, asma tavan, cam ve alçıpan bölmeler, iklimlendirme dağıtım kanalları, aydınlatma, zayıf akım kablolama ve mimari dekorasyon tamamen kiracının (yüklenici firmanın) sorumluluğundadır.
Natamam Ofis Teslim Alırken Yapılması Gereken 6 Kritik Kontrol (Checklist)
Kira sözleşmesine imza atmadan veya alanı mülk sahibinden resmi olarak teslim almadan önce aşağıdaki teknik kalemlerin mutlaka bir inşaat ve mekanik mühendisi eşliğinde denetlenmesi gerekir:
1. Zemin Düzgünlüğü, Şap Kalitesi ve Taşıyıcı Yük Kapasitesi
Plaza katında zemin betonunun kot farkları ve çatlak durumu incelenmelidir. Yükseltilmiş döşeme ayaklarının sağlam basması için şap yüzeyinin pürüzsüz olması şarttır. Ayrıca ağır server kabinetleri veya arşiv odaları kurulacaksa, döşemenin metrekare başına taşıma kapasitesi (kg/m²) statik projeden doğrulanmalıdır.
2. Mekanik Şaftlar, Taze Hava ve VRF / Chiller Bağlantı Noktaları
Binanın merkezi ısıtma-soğutma ve taze hava kapasitesi katınızın ihtiyacını karşılıyor mu?
- Dış ünite koyulacak mekanik alan tahsis edilmiş mi?
- Kata bırakılan taze hava debisi (m³/h) çalışan sayınıza yeterli mi?
- Drenaj ve soğutma suyu vana grupları kata kadar getirilmiş mi? Bu noktaların kontrol edilmemesi, sonradan yüksek kapasiteli bağımsız VRF/VRV cihaz yatırımı yapmanızı gerektirebilir.
3. Elektrik Güç Kapasitesi ve Ana Pano Ayrıştırması
Kiralanan alan için tahsis edilen elektrik kurulu gücü (kW) analiz edilmelidir. IT altyapısı, aydınlatma, iklimlendirme ve priz hatlarının aynı anda çalışması durumunda mevcut ana şalterin gücü yetersiz kalırsa, bina trafosundan bağımsız linye çekilmesi gerekebilir.
4. Yangın Tesisatı, Sprinkler ve Duman Damperleri
Plazaların en katı denetlediği konu yangın güvenliğidir. Kat içinde ana yangın boru hattının bulunup bulunmadığı, sprinkler başlıklarının açıkta olup olmadığı ve duman tahliye şaft bağlantılarının sızdırmazlığı test edilmelidir. Yeni mimari yerleşime göre sprinkler başlıklarının yer değiştirmesi (deplase) gerekecektir.
5. Dış Cephe Yalıtımı ve Cam Sızdırmazlığı
A sınıfı kulelerde pencereler genellikle açılmaz. Bu nedenle cephe camlarının güneş kırıcı ve ısı yalıtım değerleri kontrol edilmelidir. Isı kaybı veya güneş ışığı aşırı olan cephelerde iklimlendirme maliyetleri %40 oranında artış gösterir.
6. Plaza Yönetiminin ‘Dekorasyon ve Tadilat Kılavuzu’
Şartnamede yer alan;
- Mesai saatleri dışı (gece ve hafta sonu) çalışma kuralları,
- Kullanılması zorunlu kablo (Halogen-Free) ve boru markaları,
Natamam Ofisten Anahtar Teslime: Fit-Out Süreci Nasıl İlerler?
Erler Yapı Mekanik olarak shell & core ofis kurulumlarını 4 temel disiplinli aşamada yürütüyoruz:
- Rölöve ve 3D Mimari Projelendirme: Alanın lazer metrelerle taranması, departman yerleşim planlarının (layout) çıkarılması ve 3D görselleştirme.
- Elektrik ve Mekanik Mühendislik Tasarımı: VRF borulama, hava kanalları, Cat7 data hatları ve aydınlatma otomasyon projelerinin çizilmesi.
- Kaba ve İnce İmalat: Yükseltilmiş taban, alçıpan tavan, cam bölme duvarlar, zemin kaplamaları ve boya uygulamalarının eş zamanlı yürütülmesi.
- Test, Devreye Alma ve Teslimat: Azot gazı ile mekanik sızdırmazlık testi, Fluke ile data kablolama sertifikasyonu yapıldıktan sonra plaza yönetimi onaylı eksiksiz teslim.
Erler Yapı Mekanik ile Sıfır Riskli Shell & Core Kurulumu
Natamam bir ofisi işler hale getirmek; mimarlık, inşaat, elektrik ve mekanik mühendisliğinin kusursuz senkronizasyonunu gerektirir. Süreci farklı taşeronlara bölmek yerine tüm sorumluluğu tek bir anahtar teslim fit-out yüklenicisine devretmek, zaman ve bütçe kayıplarını tamamen ortadan kaldırır.İstanbul genelindeki ticari alanlarınız için keşif ekibimizle yerinde inceleme yapıyor, plaza şartnamesine tam uyumlu sabit bütçeli teklifinizi hazırlıyoruz.